Как составить договор дарения квартиры, чтобы наследники одаряемого не могли потом на нее претендовать?
К дарению, по совету юристов, часто прибегают, чтобы не расстаться с недвижимостью, а наоборот — сохранить ее в семье.
Жизненная ситуация. Дочь вышла замуж, и ее родители решили помочь молодым с решением жилищного вопроса — купили для них квартиру.
Но поскольку они были людьми прагматичными, то предпочли заранее подстраховаться на случай возможного развода и раздела имущества и заключили с дочерью договор дарения квартиры.
По закону (ст. 36 СК РФ) все, что супруг получил по безвозмездной сделке (в т.ч. по дарению), становится его личной собственностью — а значит, не делится с другим супругом в случае расторжения брака.
Поэтому дарение в данном случае позволило бы полностью исключить претензии зятя на квартиру и, таким образом, оставило бы недвижимость в семье.
Но это только на первый взгляд! Есть в этой схеме одно слабое место. По договору дарения передается право собственности – в данном случае, от отца к дочери. Поэтому, при худшем варианте развития событий (а от него никто, увы, не застрахован) – если дочери не станет – квартира перейдет к ее наследникам.
Таковыми будут не только родители и дети (если они родятся), но и зять.
Nota bene!
Законный супруг согласно ст. 1142 ГК РФ также входит в число наследников первой очереди). Как видно, в этом случае дарение в полной мере не может защитить квартиру от другого супруга.
Даже если дочь в будущем напишет завещание в пользу отца, зять все равно сможет претендовать на часть недвижимости, если ко времени открытия наследства будет нетрудоспособен. Это правило обязательной доли в наследстве, против которого завещание бессильно (ст. 1149 ГК РФ).
Помочь в этой ситуации может только один пункт в договоре дарения, на котором мы бы настояли!
Нужно прописать в договоре, что даритель имеет право его отменить в том случае, если он переживет своего одаряемого (ч. 4 ст. 578 ГК РФ).
Как это работает?
При наличии такого условия, если вдруг дочери не станет раньше отца, он сможет отменить дарение квартиры – и тогда она снова станет его собственностью.
Таким образом, квартира не войдет в состав наследства дочери, и зять не сможет получить в ней ни малейшей доли. Но это можно сделать только, если в договоре прямо предусмотрена возможность его отмены на случай преждевременной смерти одаряемого! Иначе отменить дарение нельзя будет даже через суд – и недвижимость перейдет к наследникам одаряемого.
Как оформить отмену дарственной на основании этого пункта?
Порядок зависит от того, как заключался договор дарения:
1) если это был просто письменный документ, подписанный обеими сторонами и не заверенный нотариусом (а закон позволяет дарить недвижимость таким образом — достаточно обратиться в МФЦ и подать заявку в Росреестр на перерегистрацию собственности), то для отмены нужно также подать соответствующее заявление в МФЦ, приложив к нему договор дарения и свидетельство о смерти одаряемого;
2) если же дарение оформлялось у нотариуса, то и отменить договор можно только через него. Нотариус принимает у дарителя заявление об отмене договора и направляет в Росреестр уведомление о переводе собственности обратно на него.
Таким образом, для отмены дарения, в случае смерти одаряемого, нет необходимости обращаться в суд или представлять какие-то дополнительные доказательства, кроме самого договора и свидетельства о смерти. В свое время это прямо подтвердил Верховный суд РФ (п. 42 Обзора судебной практики № 1 (2017)).
Во всех остальных случаях отменить дарение очень непросто — и без суда точно нельзя будет обойтись!
